鉄筋コンクリート造・鉄骨造建物の
外壁塗装の盲点とは!
ビル・マンション・アパートの外壁塗装は管理会社まかせで大丈夫?

その1 管理会社に全ておまかせで大丈夫ですか?

一般的に外装を含む建物の大規模メンテナンスを計画する場合は、とりあえず管理会社さんにご相談されると思います。
総合的な管理業務を、費用をかけて業務として依頼している訳ですから当然です。
しかしそこでよく考えてなければならないのは、管理会社さんがその建物の総合的なメンテナンスをする技術や知識を持っているのか?という点です。
そうなんです、専門ではないので大抵は、知り合いのリフォーム店や塗装工事店にそっくり見積もり依頼して、工事も丸投げをすることになります。
先のコラム「外装リフォーム工事で一番大切なこと」にも書かせて頂きましたが、建物のどこをメンテナンスするかの目的は明確になっていても、「どのように」がとても重要になります。
建物を新築する際には、設計は「一級建築士」、施工は「一級施工管理技士」と「一級建築士」などの専門技術者に依頼するのが一般的ですが、10年、20年に一度の改修工事に専門技術は必要ないでしょうか?答えは当然「必要です」
では何故、管理会社(不動産会社)さんにおまかせしてしまうでのしょうか、それは今までもちょっとした修理工事を依頼してきたからではないでしょうか。
本来大規模修繕は費用が大きくかかるので、長期のメンテナンス計画に基づいて進めることが良いのですが、予算的なことなどを考えて先延ばしになってしまう場合が多いようで、建物の痛みの状態も進行してしまっているケースもあります。
そこで必要なのがメンテナンスの目的に対しての「どのように」の部分になるのですが、
その「どのように」を間違えると、費用に対する効果の出ない改修工事になってしまうから注意が必要です。そしてその「どのように」を適正に判断するのが建築士の仕事になります。
そこを間違えると「直したはずが、、、」また直近に手直しをしなければ、などと言うことに!
木造住宅と違い、建物の不具合は大工さんに、、、では、建物は直りません。
施工上においてもたとえば、

  • 防水施工の納まりやシーリング施工の納まり具合
  • 塗装を塗ってはいけない箇所
  • 新築時には施工されていないが、今回の改修工事では必ず工事をしなければならない箇所
  • 部分的に劣化の状態によっては交換をしなければならない部材

などもあります。
建物は人の体と同様で、ちょっとした怪我ならご近所のなじみのお医者さんで良いですが、 ビル・マンション・アパートの10年20年に一度の外装メンテナンス行うなら
「一級建築士」「一級施工管理技士」 に必ずご相談下さい。

その2 管理会社に依頼すると中間マージンが含まれています。

注意点を踏まえた上で、実際に工事施工をどこの会社に依頼するかを考えなければなりません。
まず重要なのがコストになります。大規模改修リフォームはとても大きな工事金額になりますので、少しの割合でも最終的にはかなりの金額になることがあります。
ではどこに依頼すれば?管理会社さんに依頼した場合はどうしても、そこから工事専門店にさらに工事を依頼しますので、その管理会社さんの中間マージンが1割程度上乗せがされることが一般的です。
合わせて工事は施工店にすべてお任せになるので、肝心な「重要ポイントなど施工店に全てお任せになってしまうケースがほとんどで、価格的なメリットもほとんどありませんので要注意です。
できれば直接工事を行うことが出来る施工店からの見積もりと比較してみると明確になります。
それともう一つ注意しなければならないことがあります。
それは、塗装の工事だから塗装屋さんに直接依頼した方が良いのでは?と考えることもあると思いますが、大きな工事はそれなりの工事許可が必要になるということです。
東京都内であれば東京都知事の発行する建設業登録許可書が必要になり、一昔であれば許可なしでも少々の工事をすることもありましたが、
500万円以上(場合によってはそれ以下でも)の専門工事をする場合はその専門工事許可書が必要になり、無免許工事請負は厳しい行政処分を受けることになります。
これも法律の枠組みにおいて一般消費者を悪質な工事会社から守る法律になります。 外装リフォーム工事は適正なコストダウンをした価格と品質が大切になります。

その3 外装リフォーム以外にも重要ポイントがあります。

外装リフォーム同様にもう一つ重要な箇所があります。それは、防水リフォームです。
鉄筋コンクリート造、鉄骨構造(非木造建物)の建物では必ず施工されており、定期的なメンテナンスが必要になります。しかしこの防水施工ができる専門施工会社が少ないことに問題があります。
一般的なリフォーム店さんに「防水工事は出来ますか?」と問合せれば、出来ますよ!と回答いただくと思いますが、実は専門性を持ってやっている会社が意外と少ないので要注意です。
ちなみに防水工事の専門技術があると前章と同様に「防水工事業」の許認可を取得し工事を請け負うことになりますので、許可のない工事店にはご注意ください。
防水工事で大切なことは調査にて仕様工法をしっかりと決定することであり、その適正な判断をするのが専門技術を有した「有資格者」になります。
重ねてお伝えしますが、初めの処方診断を間違えると費用対効果のない工事になってしまいますので、下請け業者まかせの現地調査や責任のない説明には要注意した方がよいですね。
※詳しくは防水工事コラムをご覧ください。

弊社では、新築時の設計図書があれば必ず閲覧をさせて頂きます。その分厚い設計図に建物の情報が全て載っており、建物のカルテのような物になります。
現地調査では建物表面に現れている状態から内部の状況を判断していきます。時には新築時点(20年、30年前など)の現状に戻す工事をしない場合もあります。
何故かと言えば、その当時に比べ現在の建築技術が進歩しており使用材料と工法もずいぶんと進化してしているからです。

その4 ビル・マンション・アパートなどの賃貸建物は収益性が重要です。

そもそもビル・マンションなどの収益建物は個人住宅と違い「建物が収益を上げる」賃貸事業経営になりますので、いかに収益性に繋がるかを考えた改修工事をしなければなりません。
さらにはメンテナンス工事をしながら償却してしまった価値を元に戻し、さらに継続的に無駄なく収益が上がるようなグレードアップ工事も必要になります。
結果として外観が良くなるだけではなく空室対策や入居率アップにも繋がります。
収益性を安定的に上げることが目的になりますので、総合的な工事計画と収支バランスを考慮する必要があります。
また税制面においても、固定資産の修理・改良等のために支出した金額のうちその建物の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出したときに費用に計上することができますので、計画性をもって行うことが大切です。
安定した賃貸経営をするためには建物の状態を維持するリフォーム工事が不可欠になります。

ビル・マンションの外壁塗装お役立ちコラム
鉄筋コンクリート造と鉄骨造の違い 建てた年代により建物の造りが違う
躰体補修工事 建物のひび割れ(クラック)の原因は?
タイル壁面のメンテナンスは 雨漏りはなぜ発生するのか
雨漏り解決!防水工事
屋根・外壁塗装セミナー屋根・外壁リフォーム相談会

外壁塗装をする前に知って得する情報



最新施工事例

外壁塗装をご検討中の方へ

外壁塗装って本当に必要なの?屋根・外壁塗装で150万円はありえません!
チラシ金額のからくり教えます 表示価格と見積書の価格が違うワケとは?他社のお見積の裏側を徹底解説 外装塗装のネタばらし

屋根塗装・陸屋根やベランダの外装

雨漏れ解決!スマイルユウの外装工事その屋根、本当に塗装で大丈夫ですか?
外装工事を価格だけで決めないでください。スマイルユウの外装工事はこちら
管理会社任せで費用をムダにしないために
スマイルユウで契約されている理由
塗料えらびに迷った方はこちら!!人気塗料ランキング外壁屋根
一級建築士による、外壁塗装セミナーの相談会 スマイルユウの外装リフォーム施工事例はこちら 失敗しない塗装工事・6つの防衛策
スーパームキコート ガイナ アステックペイント セラミックシリコン

お電話でのお問合せ

受付時間:AM9:00〜PM19:00 0120-948-213



お見積り依頼はこちら

リフォーム工事をお考えのみなさまへ
「絶対失敗しない外装リフォームの見積依頼」
外装リフォームをする前に知るべき適正価格はこれです。


何故、多くに人は外装リフォームに
失敗してしまうのでしょうか?
もう外装リフォームで絶対に失敗してほしくないのです!


代表取締役 大塚義久

お見積り依頼はこちら

一級建築士にご相談したい方
絶対失敗しない外装リフォーム適正価格の見積依頼です
誰でも安心して外装リフォームをすることが出来る


一級建築士 大塚義久が
長年の外装リフォームの経験から
絶対に失敗しない安心できる外装リフォームを
ご提案させて頂きます。


外装リフォームを考えている方にとっては
確実に安心して外装リフォームをすることが
出来るでしょう。


業界30年の一級建築士が提案する
絶対失敗しない外装リフォームで
外装リフォームに関する不安を解消して下さい。


お問い合わせの流れ

お電話またはお問い合わせページからお問い合わせ

問合せ方法は、お電話・メールどちらでも結構です。
電話の場合は「ホームページを見たよ」と言って頂ければOKです。
当日中に担当者よりお電話させて頂きます。

メールお問い合わせ

ご自宅を見せて頂く日程の調整

どのような箇所が気になっているか。
今回の外装リフォーム工事の経緯、理由など詳細にお聞きし、
実際にご自宅を見せて頂く現場調査の日程を決めさせて頂きます。

現地調査

直接気になっている箇所などを現地で見ながらお話しを伺いたいので
必ずお客様立ち会いで、ご自宅を見せて頂きます。
正確に建物の大きさや仕上げ材なども確認できますので建物図面があればご準備をお願いします。
その他に気になる箇所を全て点検させて頂きます。

工事点検個所
  • ひび割れ
  • 雨漏り
  • 屋根
  • シーリング
  • 防水
その他に調査すること
  • 建物の大きさ
  • 障害物
  • 近隣状況
  • 道路状況

なども一緒に確認させて頂きます。

お見積書と調査書の提出

詳細な見積書と調査書の内容をわかりやすくご説明します。
とくに使用する材料の特性・性能や価格に近いものを納得頂くまで
詳しくご説明します。

お申込み・ご契約

工事内容、価格、施工体制、使用材料、工事日程など
全てにご納得されましたら「ご契約」となります。
後日、工事担当者を交えての詳細の工事打合せを行います。

お問い合わせ・見積もり依頼
外壁塗装リフォームの失敗原因のカラクリ
メルマガ登録はこちら「絶対失敗しないリフォーム」メール講座
スマイルユウがメディアに掲載されました
外壁塗装のネタばらし
チラシ金額のカラクリ
塗料比較表
テレビで話題のガイナ塗料本当に効果ありますか?
サイディング外装実際の注意点とは!?
アステック塗装防水性のネタあかし
鉄筋コンクリート造と鉄骨造の違いとは?
管理会社任せで費用をムダにしないために
高耐久ムキ塗料のネタばらし
ジョイントエンペラー
外壁塗装のすべてがわかる!
その屋根、塗装で大丈夫ですか?
外壁塗装の価格のカラクリ
屋根・外壁塗装で150万円はありえません!
セラミックシリコン
安心して契約できるのか?
スマイルユウのこだわり 屋根塗装のこだわり 下地処理へのこだわり 安心の3回塗り
施工事例
お問い合わせ 見積依頼はこちら
リフォーム失敗相談所
スマイルユウ 屋根の防水工事サイトへ
スマイルユウ リフォームサイトへ
スマイルユウ 不動産サイトへ
スマイルユウ 協力者募集中
スマイルユウ 協力者募集中

施工エリア
施工エリアマップ

東京23区内
※車で1時間以内で行ける地域を対象としています。上記エリア以外はご遠慮下さい。